2022年9月23日，建行发布公告称欲出资300亿设立住房租赁基金，公告原文如下：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，本行拟出资设立住房租赁基金。本行认缴人民币299.99亿元，资金来源为自有资金。
公告发出后，不少人私下发消息给我：租售比这么低建行能赚到钱么？都不够资金成本吧？这对建行是利好还是利空？建行又做接盘侠了？
在我看来这个公告应该算是建行长租房战略的2.0版本，也算是建行为“后地产”时代做出的又一次探索。回顾过去20年，四大行中发展最好的就是建设银行。我们常说的四大国有行是工农中建。从名字的排序看，在四大行成立初期建行的实力是最弱的。最初国家对四大国有银行是有明确职能定位的，工行主要负责工商企业金融服务，农行负责农村地区金融服务，中行主要负责涉外金融服务正常二手车贷款利率多少，建行主要负责基础建设金融服务。我国开始推行商品房改革的初期正常二手车贷款利率多少，个人按揭贷款绝大多数是由建行包揽的，再加上开发贷，建行揽获了海量的优质贷款。这些高收益低风险的贷款推动建行的业绩一路高歌猛进。目前建行无论是规模还是利润排名都已经坐稳四大行的第二位，而且和老大哥工行的差距正在缩小。
但是，随着房地产黄金时代的落幕，按揭增长开始放缓，房地产开发贷的资产质量开始出现恶化。在“房住不炒”的大方针下，建行如何保持竞争优势是摆在建行管理层面前的一个问题。
实际上早在2017年，建行就已经开始对“后地产”时代进行了尝试，即我们熟知的长租房战略，我将之称为长租房1.0版本。
在1.0版本中，建行联系提供长租房项目的地产开发商开展合作。然后，建行推出面向个人的长租房贷款，贷款期限4-10年，贷款上限100万，贷款利率低于商业按揭贷款利率。建行和房地产商正常二手车贷款利率多少，租房者签订三方合同，贷款直接放款给房地产商作为未来长租期的房租。租房者每月向银行偿还贷款本息。
那么此次2.0版本的长租房和1.0版本有什么差别呢？最主要的差别体现在公告中的“租购并举”这四个字，也就是长租房的物权归属。
在1.0版本中，建行只是起一个信息中介和资金中介的作用。房屋的所有权归地产商所有，建行本质上只是一个贷款提供者，帮助房地产商和租客解决长租房一次性租金支付较大这一矛盾。建行在1.0版本中赚的就是净利息收入的钱。
但是在2.0版本中，建行将成为租赁方，用于出租的房屋物权归建行的全资子公司住房租赁基金公司所有。所以，这一经营模式类似于目前银行的金融租赁模式：银行持有出租物的物权，其收购物权的资金相当于贷款的本金，收取的租金扣除折旧后相当于银行的贷款利息。
但是，这一商业模式和普通的金融租赁有一个明显的差别，那就是物权内在价值的变化方向不同。在金融租赁模式中，物权通常都是大型的生产工具，比如：飞机，船舶，钻井平台等大型专用机械。这些工具的价值是随时间单向折旧和贬值的。这个应该很好理解，二手车都要折旧的，更何况飞机。
在长租房2.0版本中，住房租赁基金持有的是非自用不动产。不动产本身属于投资资产，其价值是有升值空间的。虽然，未来房价涨幅肯定不会像过去20年那么猛，但是长期看房价跑赢通胀的概率还是比较高的。
至于有人问租售比这么低的情况下，靠租金还不如资金成本的问题，个人认为是他们杞人忧天了。首先，建行从开发商收购商品房的购入价格肯定会有一定折扣。其次，目前只有一线城市的租售比明显偏低，二三线城市的租售比还可以。最后，房屋的租金未来存在上涨的预期，而且资产价格也存在上涨预期。这里举个例子，我在2008年底151万购入一套两居室，09年收房简装后出租最初每月租金4800，8年后涨到了9500。2021年1350万抛售。从这个例子中可以看出通过收购房产出租，赚的钱包括3份：初始租金的钱，未来租金上涨的钱，未来不动产公允价值变动或最终处置的钱。
但是，这一模式是否能成功还有一个绕不开的问题——风险权重。因为按照现行的商业银行资本管理办法规定：
商业银行非自用不动产的风险权重为1250%。因行使抵押权而持有的非自用不动产在法律规定处分期限内的风险权重为100%。
这次的住房租赁基金有建行直接出资，其购入非自用不动产的风险权重到底如何计算目前并无明确说法，如果按照1250%计算风险权重，那么这个生意模式是无法推广的。但是，如果未来建行用子公司或者孙公司出资成立新的住房租赁基金，是不是可以算作表外资产，从而绕靠风险权重的限制还不得而知。
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