1、抵押评估采用的价值标准
在抵押贷款评估中，应采用什么样的价值标准，业内有众多的争议。一部分评估师认为应评估抵押物的市场价值或正常市场条件下的价值。而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值。
持清算或变现价值观点的评估师认为，依据担保法规定，“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”而当债务人不履行债务时评估抵押车的软件，银行往往只能通过变卖来行使处置权和收益权，该财产“持续使用”或“持续经营”的条件都已经不存在，因此，适用的评估价值标准只能是强制清算价值或变现净值。而市场价值往往可能高于清算价值，如果按照市场价值评估会高评抵押物的价值，从而加大了债权人的风险。
而持市场价值或正常市场条件下价值观点的评估师认为：抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定。当需要抵押人以抵押物清偿债务时，应另行确定其价值，原评估值不能作为抵押物转让的价值依据。
对以上两种观点，笔者认为采用哪种价值类型应取决于抵押贷款的合同期限，理由如下：目前，抵押贷款评估报告的有效期一般为一年。当抵押贷款合同期限在一年以上时评估抵押车的软件，若债务人不偿还贷款，银行通过变卖行使处置权和收益权时，评估报告使用时限也已经过期，评估师没有必要对评估报告有效期以后的变卖价格过多考虑。在这种情况下，评估适用于市场价值或正常市场条件下的价值。当抵押人到期不能偿还债务时，应另行聘请评估师对抵押物进行评估以确定变卖价值。反之，当抵押贷款合同的期限在一年以内，也就是说在评估报告的有效使用期内，银行通过变卖抵押物行使处置权和收益权时，可以谨慎考虑采用清算价值或变现净值。而如果抵押人的资信等级较高、未有到期不还贷款的先例，也没有任何证据表明其到期不能偿还贷款，也应考虑出具市场价值的评估报告。
2、权属
与其他目的的资产评估一样，抵押物的权属问题至关重要。评估人员必须对抵押物的权属进行仔细、谨慎的复核。原则上，抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，要求抵押人对不一致的原因予以说明。抵押物最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的所有权人必须与抵押人一致。评估师还必须验证产权证书原件，以避免抵押人将抵押物重复抵押贷款而造成抵押权人的损失（抵押物已抵押情况下权属证书上一般都会做登记）。如果抵押物的产权转让自他人，而产权证书还没有过户，则除了验证转让合同及付款凭证之外，还需要抵押人提供未过户原因的书面说明，并在评估报告中予以披露以提示报告使用者。
3、资产的再抵押评估
抵押物价值大于第一次抵押贷款的额度，抵押人还可以就抵押物的未抵押额度进行再一次抵押。例如：抵押物的评估价值是500万元，假设抵押价值不存在其他需要扣除的款项，银行抵押贷款率70％，则最高抵押贷款额度为350万元。抵押人第一次贷款100万元，则抵押人还可以就抵押资产第二次向银行申请不超过250万元的贷款。但即使在评估报告有效期内评估抵押车的软件，如果第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，抵押物价值已明显上涨或下跌，也必须重新评估其价值。然后在新评估价值的基础上确定贷款的总额度，在此总额度中减去第一次贷款的数额，则得出第二次贷款的允许额度。这一再抵押评估的背景必须在再抵押评估报告中披露。
4、抵押不动产中以划拨方式取得的土地使用权的处置
抵押不动产中的土地是以划拨方式获得的情况下，评估师一定要单独评估计算出应上缴的土地使用权出让金数额，然后在抵押不动产建筑与土地的整体评估价值中减去这一数额，才能得出抵押不动产的评估价值。这一划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金数额必须在评估报告中予以披露。
此外，该数额应按照当地政府规定的标准计算。当地政府没有规定的，可参照类似不动产缴纳标准计算。
5、抵押物未全部付清交易合同款的处置
在抵押贷款评估中，很多抵押物存在着交易合同中的款项没有付清的情况。如建筑工程已完工并达到了可以使用的状态，但由于合同中规定留有质量保证金，而只有在保修期限过后，此保证金才全部付给施工单位。在此情况下，评估师应关注所评估抵押物尚欠的合同款项。另外，在评估抵押的在建工程时，应要求在建工程的承包人或发包人出具于评估基准日是否存在拖欠建筑工程款与拖欠数额的书面说明，并在评估报告中予以披露。
6、抵押物价值评估的方法
抵押物价值评估应尽量采用两种以上的评估方法，以防止采用单一方法导致的价值偏离。如土地评估中的基准地价修正系数法，由于相关资料取得较为容易而成为广泛采用的一种方法，但基准地价修正系数法只能作为土地抵押评估中的一种方法，而不应是土地抵押评估中的唯一评估方法。
四、案例
某粮食加工企业为长期开发，以其不动产、在建工程与机器设备为抵押物，向国家开发银行申请贷款期为一年的贷款。
由于此为十年期限的长期抵押贷款，当债务人到期不偿还贷款，银行对抵押物变卖时，必须重新进行抵押物的价值评估，因此，此次抵押物的评估中采用的价值标准应为市场价值。
此外，评估师对所抵押在建工程的工程合同条款进行了分析，了解到该在建工程实际上已经完工，并达到了可使用状态，只是工程合同中规定的质量保证金还未支付，评估师在评估报告中应对这些调查分析后的情况进行披露。
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