2017年的武汉，伴随着楼市过热；
那个时期想买房，新洲，蔡甸，黄陂这些远城区都需要排队叫号；
那更不谈武汉三环内了，当时汉阳的四新新楼盘签约到晚上10点，而那些稀缺地段的房产，看好二七滨江的买房客们一路看涨，有些忍痛下手，戏谑：买房要买到肝疼才到位；
有些迫不得已转战泛海或者更远的徐东或者光谷；
18~19有多么疯狂，上午挂牌试价，见到看房的人多了，下午就坐地起价的都有！
执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价一路上升不得已不用尽手段，所以，那段时间，经营贷与消费贷简直是楼市的“一剂猛药”；
那几年贷款、房屋中介、买房管家都把年会办的豪气十足，没想到淘金路上卖点水，也是淘金的一种方式！
但是随着20年发生的一些事情，以及对于按揭的一些政策调整，按揭放款更是遥遥无期，快则一个月，慢则有半年之说，虽然说很大程度上武汉的楼市交易过热淋上了一桶冰水；
今天，小伟并不是跟大家聊楼市，房价，主要是说说这“猛药”，要如何正确服用，才能不至于兴趣阑珊，收场措手不及；
大家知道经营抵押贷款注重哪些要素吗？
1、房产证；
2、营业执照；
3、征信报告；
4、银行流水；
5、贷款主体；
6、抵押产品；
7、注意事项
接下来，我会把每一个因素拎出来说清楚
一、房产证
房产证：包括商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态；
1、商品房：
额度：大部分可操作的一般在70%，但是部分银行也可以做到80%~95%；
年限：1~30年，一般比较常做的是15年或20年，现阶段有很多气球贷，比如说20年的月供，但是要求你第10年结清剩余本金；
该产品的设计主要是，对于武汉的房产大部分银行还是看涨的车子抵押贷款可以先息后本吗，所以一般涨幅的房产，业主会进行二次套利，很少会老老实实还款20年的；
还款方式：先息后本、等额本息、随借随还、相对按揭来说，可选的还款方式比较灵活；
区域：目前武汉三环内的房产评估值比较平稳，但是三环外的房产有些按照半年前的评估价值评估，对应的银行有着楼盘白名单的才能接受抵押，所以你知道为啥买房之前先去银行过一遍了吧！
2、公寓和别墅
额度：一般可贷金额为5成，而且你想拉都拉不了，其实主要是市场的流动性太差，不过每个时期的政策不对，目前对于别墅有些可以做到7成；
可受理的银行相对于商品房且要求更加严格；
3、写字楼和商铺
额度：最高也是5成，但是还要满足出租要求，以前是一铺养三代的时代已经一去不复返，有些买的不好的商铺还砸在手上；
可选方案：能受理的银行比较少，因为大部分的银行要求写字楼或商铺现阶段是收租的才给你抵押，所以也要提供租赁合同，如果没有，也是有办法的，毕竟他只是书面的资料；
宅基地，自建房、厂房、地皮抵押，这里小伟就不展开介绍了，真实有需要的可以私信小伟；
4、下面重点讲一下商品房、别墅、公寓抵押；
房产状态：按揭、全款、抵押；
按揭房：房子还是按揭的情况下，必须满足以下情况才能抵押；
出证：房产证已经出了或者抵押在银行；
你拿着购房合同就不要来问我能不能办理抵押了，你证都没有，难道押合同吗？但是你房产的信用贷可以做！
有额度空间：公司是这样的，银行评估价7成减去银行按揭尾款，如果这个结果小于0，那么也就没有操作空间了，不建议操作；
全款房：直接出征抵押就可以了
抵押房：由于近几年抵押利息倒挂，很多人将按揭利率直接置换掉，节省成本；
房子年限：太新或太久
新房子：对于很多直接全款购入后走抵押的房子，市面上可选的方案比较少，掐指一算也就不超过5个比较实惠的方案，所以这一类房产，不急的话最好3个月或者半个月后再开始办理，选择上也会多一点；
房龄比较久：房龄在20年以上的老破小或者楼梯房，对于自己的短板自己要清楚，不是所有的房产，在银行眼里都是稀罕物，房龄太老贷款的期限也会短一些，或者利率有所上浮；
甚至有些银行根本就不接受这类房子，因为同样可选的情况下，银行必然是选择“优质房产”；
二、营业执照
1、是否真实经营
真实经营：根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以了，注意场地的招牌清晰，现场有经营物料；
不是真实经营：需要规划好场所，注意招牌和场地布置；
2、经营时间
没有执照：直接过一个满一年的执照；
新执照未满三个月：很多银行是无法准入的，如果房产还是新房本，也就是双新的话就需要再持续一段时间了！
3、真实控股
很多人明明自己是老板，但是公司法人并不是自己，这种情况怎么办呢？
只要签订一定的暗股协议就可以了，法人愿意配合，但是如果入股的话就要从如果的的时候开始算起，当然，直系亲属有营业执照也是可以借用的！
三、征信报告：
1、征信负债
对于征信负债这方面，抵押其实是贷款最后的一张底牌，很多朋友都是资不抵债后选择做了抵押，但是即便抵押对于借款人主体的负债要求并不严格， 但是也不能完全超出房产的7成，不然风控的坏账率风险极高！
2、征信查询
还是遵循一个原则，一个月不超过3次，2个月不超过4次，半年不超过8次，如果已经超了的话大数据能过，那么系统应该也是能过的，但是如果是和消费金融的链接比较频繁的话，大数据评分会很低，那么极有可能会被拒，即便你有房产也不一定受理你！
3、征信逾期
过往历史有逾期，酌情看金额和时间；
做抵押前都会过系统评分的，每个银行都有自己的系统进行评分，如果过不了，那么查错误代码的原因，是太久远的逾期导致的，比如说客户是5年前的助学贷款导致的的逾期；
那么只能进行线下沟通了！
四、银行流水
1、流水进账
既然经营性的抵押贷，那么就是有经营性的流水，很多朋友知道执照要做，房产也要一定时间，但是流水就是一个工薪流水，其实银行经办一直都是在办贷款的，一看你流水就知道你是一个工薪身份还是经营身份；
2、流水结息
能够做个季度结息在20元以上，一个季度一万块的结息是9元，可以自己倒推下！
3、转账备注
以前小伟也跟大家说过任何转账都要备注，像什么分红、稿费等等，但是现在转账就好了，还有就是不要乱七八糟的备注，反而你要去跟银行好好解释一大堆！不会，就不要乱搞！简单的事反而被你胡搞复杂了！
五、贷款主体
1、年龄
在武汉抵押贷款年龄一般在22~65周岁，当然有超过或者低于年龄范围内可以受理的，但是需要提供共同借款人或担保人；
2、婚姻状况
已婚的提供结婚证、户口本、谁是主借人就上谁的征信，一般是收入较多，征信比较干净的作为主借人；
单身：单身这个选项就不用多说了！
离异：提供离婚证、虽然对于离婚是否获得购房资格这个事情各地政策各异，但是离婚的确可以做到负债隔离！
3、独有还是共有
独有：房产是夫妻一方单独所有，当前来贷款也是夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债，但是有些夫妻感情不和，市面上也有人操作所谓的“单签”，虽然这是婚姻里的流氓行为；
共有：房产证是哪个有多少个人，那么就需要多少人出面签约，入押的时候就需要那么多人出面，这是没有商量的！
4、职业
有一些敏感的行业或者职业的从业者是不准入的，这个个案个例，不过多细说！
接下来就是操作流程，此图每一步都清楚
第一步：明确需求
首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估，且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是遐想产品；
抵押贷可分为标件与非标件
标件就是房子、流水、营业执照、经营场地、征信满足大部分的银行要求；
房产：武汉市的房产，三环之外的除外，证在手；
流水：既能符合资产负债比，又能体现经营流水；
营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都要一年期；
经营场所：武汉经营场地，现场具备符合行业物料；
征信报告：征信干净、负债、查询都干净；
贷款主体：贷款人没有诉讼案件，没有犯罪记录；
但是隔行如隔山，大部分人的情况 都是非标准化的，有个房子就想着去办理抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份；
所以一般非标的情况就是：以上情况某一个环节存在问题，
房产：可能是刚过户的房产，或按揭状态，赎楼后再去抵押；
流水：从流水就暴露了你是一个工薪族的身份，一个月1万的工资收入，根本找不到其他的流水作为辅助，说明自己经营者的的身份；
营业执照：压根就没有执照，想着新注册一个执照，或者过户一个执照，执照没满3个月或一年；
经营场地：工薪身份的人基本没有经常场所，然后去跟做生意的朋友借用也是百般为难；
征信：工薪族的征信还算干净的，但是有些年轻人会和消费金融有着千丝万缕的关系；
主体：主要是看职业的问题，有些贷款主借人，自己合配偶都是事业单位或机关单位，单位限制不能办理执照，这个只能另寻他法了；
需求建议：
很多朋友对于贷款，都喜欢长年限，低利率，高成熟的额度，放款快，麻烦要少，最好是先息后本；
理想是很丰满车子抵押贷款可以先息后本吗，但是现实几乎极少能符合这个需求的，即便符合，也是要及好的资质；
第二步：准备资料
准备资料这一步一般都不会很难，但是也有一些踩坑的点，在这里小伟给大家讲一些注意点资料：
1、房产证：一定是要解压了的，结清证明，解压；
2、营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐行业等；
3、流水：是坑最多的的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付、定金、都不要有，提前做好准备，如果实在不知道怎么做，可以私信小伟；
4、婚姻资料：单身就带好自己的身份证，单身狗不配有婚姻资料，已婚需要提供双方结婚证，离异提供离婚证，家庭户口本；
5、其他：不同的银行，不同的产品有一些单独所需的资料；
第三步：上门评估
1、房产评估：
一般都是银行委托第三方评估公司，大部分都是免费的，部分银行会收取一定的评估费500~1000不等，上门拍照钱评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态；
2、经营场地：
现场要具备营业招牌，具体的门牌号，还要有业主本人在场，和银行经办合影；
第四步：签约和批复：
签约：
搜集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意事项，房产证上有多少人名字，那就得多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就好比某些业主在国外没法回国，可以远程授权后公证；
批复：
一般操作下来进件后5个工作日可以出批复，批复以短信或纸质资料为准，出了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信；
第五步：确认贷款合同并签约
银行人员会跟你确认贷款合同，有些银行还需要去银行签约一次，大部分不需要，直接安排后面工作就可以了；
第六步：房管局入押拿它项
按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，武汉按揭 一般30个工作日，公积金15个工作日，确认出结清证明就可以等待解押；
全款房：不存在按揭结清的事，直接进入入押流程就可以了；
入押：房子入押，要直接去当地的房管局，比如说你汉阳的房子就得去国博汉阳政务中心办理抵押，如果硚口区的房子你就要去硚口区的房管局；
入押后有回执，银行凭借回执后续拿它项，银行凭它项放款；
第七步：放款和取现
接下来，我们就进入了最后一步，也就是放款，这里也有几个注意点
第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话的这样理解；
但是市面上现在是个人账户能手，部分银行第三方账户有要求，必须到账公户，或者第三方符合经营身份的；
取现：放款的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里过多赘述了！
接下主要是给一些朋友关于抵押贷款的疑问进行解答！
我打算全款买房，然后再抵押，可以抵押几成：
打算买，那么就是说还没有买，如果全款买在马上抵押，建议现在你就要着手准备以下营业执照还有流水了；
不同的时期，银行政策也不同，以前新证可能6成车子抵押贷款可以先息后本吗，目前大多数银行为7成，
我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在单位一天，就跟经营贷无缘吗？
首先：你的情况就算不办理营业执照也是可以做的，有不用营业执照的抵押贷款，只是年限比较短，利率4%以上；
再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份也是接受的；
最后：单位可以协商的情况可以安排清楚；
有中介跟我说，我的抵押贷款月息只要3厘2，年化就是3.85%就是说月费率是0.32%，那我贷100万，一个月的利息是不是3200元？
对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介给你这样算，其实在偷换概念；
懂行的都知道，年化和费率不是同一个概念；
我们信用贷说的费率，因为在还款的过程中本金是一直在还，但是利息却一直按照全额本金在计算，市面上大部分的信用卡都是这么涉及的，少部分是按照随借随还计算的；
抵押贷：需要用房贷计算器，类似按揭的算法，利息其实是前置的，不是每一个月都一样，所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%÷12了，这个水平你要是放心，那么你就找他吧！
我的房子还处于按揭状态，我一定要赎楼后才抵押吗？
并非如此，你的房还在按揭状态，可以先准备好资料，先走抵押流程，批款后再去赎楼，这个时候，批复处理，批款已经是板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳呢！
相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了，这个资金也是有成本的；
我的房子已经按揭10年了，证在手上，用公积金贷的，公积金按揭3.2%，我不想结清赎楼，可以直接抵押吗？
这个当然可以，你的证已经在手上了，而且你顾虑是非常正确的，公积金的利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的议价拿出来，那么你可以考虑二押，就是二次抵押；
目前武汉市面上也有不少银行有二次抵押的产品；
抵押贷如何防止抽贷？
首先抽贷这个事情，每年都会有，抽贷话题仿佛和房贷按揭一样，受到很多人的讨论，所以会有所放大；
按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行还会进行抽查去看经营场地，如实使用好资金就可以了！
对于抽贷，其实不管是信用贷还是抵押贷都会按照要求提供用途凭证，如果自己不能提供用途凭证（消费发票，合同等资料），又怕被查到贷后，建议找一个靠谱的第三方咨询顾问操作；
小伟总结
小伟上述的内容就是武汉关于经营抵押的所有细则了，大致的流程和方向都是一样的，只是因为每个人的情况不一样所以选择的方案有所区别，流程的先后顺序有所变化；
但是整个经营抵押需要注意的点都大同小异，如果大家有个别偏门的疑问，可以私信小伟询问，很多问题是并没有标准的答案和标准的解决方案；
融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；
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